Η αξία που δημιουργείται από την αποκατάσταση brownfields

Από τα μέσα της δεκαετίας του ’80, τα ζητήματα βελτίωσης της ποιότητας ζωής στις μεγαλουπόλεις έχουν αποκτήσει ιδιαίτερο ενδιαφέρον. Σε αυτή την κατεύθυνση, αναγνωρίζεται ολοένα και περισσότερο ότι οι εγκαταλειμμένες βιομηχανικές, μεταλλευτικές, στρατιωτικές και άλλες εγκαταστάσεις, γνωστές ως brownfields, που βρίσκονται πλησίον ή και εντός του αστικού ιστού μπορούν να διαδραματίσουν σημαντικό ρόλο. Οι εγκαταστάσεις αυτές μπορούν να επαναχρησιμοποιηθούν με ποικίλους τρόπους, διαφυλάσσοντας ή και δημιουργώντας πολύτιμους αστικούς ελεύθερους χώρους για κάλυψη κοινωνικών αναγκών (π.χ. αναψυχή, πράσινο, άθληση, κ.ά.). Όμως, το υψηλό συνήθως κόστος αποκατάστασης του περιβάλλοντος και του κτηριακού δυναμικού, σε συνδυασμό με τις περιορισμένες δημοσιονομικές δυνατότητες, αποτελεί ένα σοβαρό εμπόδιο στην αξιοποίηση των εγκαταστάσεων αυτών. Ως αποτέλεσμα, οι μέχρι σήμερα προσπάθειες επανάχρησης των brownfields, σε διεθνές επίπεδο, είναι σποραδικές και αφορούν κυρίως σε αμιγώς εμπορικές χρήσεις για οικονομικούς λόγους.
Ωστόσο, η κατάσταση αυτή θα μπορούσε να αντιστραφεί αναδεικνύοντας τα συνολικά οφέλη της αξιοποίησης της εγκαταλειμμένης γης (οικονομικά, περιβαλλοντικά και κοινωνικά) σε χρηματικούς όρους. Σε αυτή την κατεύθυνση, το Εργαστήριο επιχειρεί να αποτιμήσει διάφορες περιπτώσεις ανάπτυξης brownfields, τόσο σε ex ante όσο και σε ex post επίπεδο ανάλυσης. Ορισμένα ενδεικτικά παραδείγματα:

Α. Το ανενεργό λατομείο «Π. Βιαρόπουλου»
Το λατομείο «Π. Bιαρόπουλου» βρίσκεται στα δυτικά υψώματα της λοφοσειράς των Tουρκοβουνίων, στο Δήμο Γαλατσίου και καταλαμβάνει μια έκταση 100 στρεμμάτων περίπου. Το λατομείο σταμάτησε τη δραστηριότητά του στο τέλος της δεκαετίας του ’70 λόγω της έντονης οικιστικής ανάπτυξης στην περιβάλλουσα του λατομικού χώρου περιοχή και της εφαρμογή των διατάξεων του Ν. 386/1976. Για πολλά χρόνια το ανενεργό λατομείο, όπως και αρκετά από τα 60 περίπου λατομεία του Λεκανοπεδίου Αττικής, δεν είχε αποκατασταθεί αποτελώντας μια δυνητική πηγή περιβαλλοντικών και άλλων κινδύνων.

Προκειμένου να αναδειχθεί η λανθάνουσα οικονομική αξία των έργων αποκατάστασης αξιοποιήθηκαν διάφορες μέθοδοι περιβαλλοντικής αποτίμησης: η Μέθοδος Υποθετικής Αξιολόγησης, η Ανάλυση Κόστους Ταξιδιού και η Ανάλυση Αγορών Ωφέλιμων Χαρακτηριστικών με χρήση της Ασαφούς Μεθόδου Delphi.
Με τη Μέθοδο της Υποθετικής Αξιολόγησης υπολογίστηκε η «αξία χρήσης» και η «αξία μη-χρήσης» των τριών εναλλακτικών σχεδίων αποκατάστασης, μέσω της επιθυμίας της χρηματικής συνεισφοράς των νοικοκυριών του Γαλατσίου. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα, τα νοικοκυριά δέχτηκαν να συνεισφέρουν εφάπαξ για το σκοπό αυτό από 30 έως 60 €, κατά μέσο όρο (ανάλογα με το είδος και την ένταση των χρήσεων αναψυχής) και η αθροιστική προθυμία πληρωμής εκτιμήθηκε από 250.000 έως 525.000 € περίπου.

Με την Ανάλυση Κόστους Ταξιδιού υπολογίστηκε το κατώτατο όριο της αξίας χρήσης της τοποθεσίας, μετά την αποκατάσταση του λατομείου ως χώρου πρασίνου και αναψυχής. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα, η συνολική οικονομική αξία του χώρου ως πόλου αναψυχής κυμαίνεται, σε ετήσια βάση, από 170.000 € έως 1,3 εκατ. €.
Με την Ασαφή Μέθοδο Delphi, εκτιμήθηκε ότι η αποκατάσταση ενός ανενεργού λατομείου, επηρεάζει την αξία των κατοικιών της περιβάλλουσας περιοχής σε μια ακτίνα μεταξύ 3 και 7 οικοδομικών τετραγώνων, με πιθανότερη τιμή τα 4 οικοδομικά τετράγωνα, προκαλώντας αύξηση στην αξία των κατοικιών μεταξύ 18% και 36%, με πιθανότερη τιμή το 26%. Σε αυτή τη βάση, το αποκατεστημένο λατομείο θα μπορούσε να δημιουργήσει αξία μεταξύ 17 και 35 εκατ. €, με βάση τη μέση πραγματική αξία των κατοικιών της περιοχής.

Β. Η αξιοποίηση του πρώην διεθνούς αεροδρομίου του Ελληνικού
Από τη στιγμή που έπαψε η λειτουργία του αεροδρομίου του Ελληνικού, το Μάρτιο του 2001, υπήρξαν διάφορες προτάσεις αναφορικά με τη μελλοντική χρήση της περιοχής.
Τον Ιούνιο του 2006, ο τότε Υπουργός ΠΕΧΩΔΕ ανακοίνωσε ένα σχέδιο για τη δημιουργία του «Μητροπολιτικού Πάρκου Ελληνικού», σύμφωνα με το οποίο 400 εκτάρια θα μετατρέπονταν σε πάρκο πρασίνου και 100 περίπου εκτάρια θα φιλοξενούσαν εμπορικές χρήσεις και κατοικίες. Η Πολιτεία υπολόγιζε ότι η αξιοποίηση μέρους της έκτασης για εμπορικούς σκοπούς θα απέφερε περί τα 500 εκατ. €, τα οποία θα χρησιμοποιούνταν για τη δημιουργία του Πάρκου και την αναβάθμιση άλλων υποβαθμισμένων περιοχών της Αθήνας. Ωστόσο, φορείς και κάτοικοι από τους Δήμους της περιοχής διαφώνησαν με την πρόταση, θεωρώντας ότι θα δημιουργούταν μια μικρή πόλη 15.000 – 20.000 κατοίκων και πρότειναν αποκλειστικά την επανάχρηση του χώρου ως Πάρκου πρασίνου και αναψυχής με ήπιες χρήσεις αναψυχής.
Προκειμένου να διερευνηθούν οι δύο εναλλακτικές προτάσεις πραγματοποιήθηκε έρευνα με την Ασαφή Μέθοδο Delphi σε ειδικούς κτηματαγοράς της περιοχής. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα, η πρόταση της Πολιτείας εκτιμήθηκε ότι θα μπορούσε να επηρεάσει την αξία των κατοικιών της περιβάλλουσας περιοχής σε μια ακτίνα μέχρι 3 km, αυξάνοντας την αξία τους μεταξύ 11%-33%, με πιθανότερη τιμή 23%. Η πρόταση των φορέων θα είχε αντίστοιχης ακτίνας επίδραση στην αγορά κατοικίας, δηλ. μέχρι 3 km, αλλά η αύξηση στην τιμή των κατοικιών θα κυμαινόταν μεταξύ 21% - 52%, με πιθανότερη τιμή 36%.
Λαμβάνοντας υπόψη τη μέση αξία κατοικίας ανά m2 στην περιοχή την περίοδο της έρευνας, η προστιθέμενη αξία της πρότασης της Πολιτείας εκτιμήθηκε σε 690 € ανά m² και αυτή των φορέων σε 1080 € ανά m².

Γ. Η αξιοποίηση των εγκαταστάσεων της πρώην «Γαλλικής Εταιρείας Μεταλλείων Λαυρίου» ως Τεχνολογικού και Πολιτιστικού Πάρκου
Το Τεχνολογικό Πολιτιστικό Πάρκο Λαυρίου (Τ.Π.Π.Λ.) ιδρύθηκε το 1992 στις εγκαταστάσεις της παλαιάς Γαλλικής Εταιρείας Λαυρίου (Compagnie Francaise des Mines du Laurium) που αποτελούν μοναδικό μνημείο βιομηχανικής αρχαιολογίας και αρχιτεκτονικής, με πρωτοβουλία του Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείου.
Στη δημιουργία του Πάρκου εμπλέκονται, από οικονομικής πλευράς, τρεις φορείς: το Ελληνικό Κράτος, το Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο και η Εταιρεία Αξιοποίησης και Διαχείρισης της Περιουσίας του Ε.Μ.Π. Πιο συγκεκριμένα:

• Η Ελληνική Πολιτεία έχει συνεισφέρει στη δημιουργία του Πάρκου μέσω των επιχορηγήσεων που έλαβε το έργο στο πλαίσιο κτηριολογικών και περιβαλλοντικών προγραμμάτων. Το έργο έχει χρηματοδοτηθεί με 23 εκατ. €, από τα οποία η Εθνική Συμμετοχή ανερχόταν στο 25%, ήτοι 5,7 εκατ. €, ενώ το 75% (17,1 εκατ. €) προήλθε από Κοινοτικούς Πόρους. 

• Το Ε.Μ.Π., έχει καταβάλει ως άμεση χρηματική συνεισφορά το ποσό των 60.000 €, το 1996, ως μετοχικό κεφάλαιο για τη δημιουργία της Εταιρείας Αξιοποίησης και Διαχείρισης της Περιουσίας του Ε.Μ.Π. (Ε.Α.ΔΙ.Π.). Επιπλέον, χρηματοδοτεί εμμέσως το έργο μέσα από τη διάθεση προσωπικού, κυρίως διοικητικών υπαλλήλων και φυλάκων, το οποίο αμείβεται από τον Τακτικό Προϋπολογισμό.

• Η Ε.Α.ΔΙ.Π., από τη δική της πλευρά, συμβάλλει στο έργο μέσω της απασχόλησης του απαιτούμενου υποστηρικτικού προσωπικού αλλά και της περαιτέρω επέκτασης του έργου με δύο διαφορετικούς τρόπους:
  

με την υποβολή προτεινόμενων δράσεων προς χρηματοδότηση και

με την αποκατάσταση κτηρίων μέσω σύναψης συμβάσεων με ιδιώτες.

• Έχει την  παραχώρηση ενός χώρου, για 100 έτη, ο οποίος αποτιμήθηκε την περίοδο της παραχώρησης σε περίπου 17 εκατ. €

• Η Καθαρή Θέση της Ε.Α.ΔΙ.Π., η οποία έχει μόνο μία μετοχή που ανήκει στο Ε.Μ.Π., από 60.000 €, που ήταν το 1996, ανέρχεται σήμερα (2008) σε περίπου 230.000 €, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι επιχορηγήσεις των νέων έργων.

• Λαμβάνοντας υπόψη και τις επιχορηγήσεις των νέων έργων, η Καθαρή Θέση της Ε.Α.ΔΙ.Π. ανέρχεται σε περίπου 6,5 εκατ. € (στοιχεία 2008).

Τα οικονομικά μεγέθη ωστόσο δεν αντανακλούν την πραγματική αξία του Τ.Π.Π.Λ. για το Ε.Μ.Π., αφού δεν έχουν αποτιμηθεί σε οικονομικούς όρους σημαντικά οφέλη, όπως η παραγωγή τεχνογνωσίας από τα κτηριακά και περιβαλλοντικά προγράμματα που εκτελέστηκαν στο Πάρκο, η διάχυση αυτής της νέας γνώσης σε προπτυχιακούς και μεταπτυχιακούς φοιτητές του Ιδρύματος μέσα από διπλωματικές και διδακτορικές εργασίες, η πρόσδοση κύρους στο Ίδρυμα, καθώς είναι από τα λίγα Α.Ε.Ι. που διαθέτουν ένα Πάρκο Τεχνολογίας, κ.ά.
Σε ότι αφορά στην Ελληνική Πολιτεία, η διάθεση της επιχορήγησης δημιούργησε πολλαπλασιαστικά οικονομικά οφέλη για το Ελληνικό Κράτος καθώς:

• Προσέλκυσε Κοινοτικούς Πόρους ύψους 17,1 εκατ. €.

• Παραχώρησε έναν χώρο λογιστικής αξίας 17 εκατ. €, ο οποίος σήμερα (2008) αποτιμάται σε περίπου 28 εκατ. €.

Τα οφέλη για την Ελληνική Πολιτεία δεν εξαντλούνται μόνο σε αυτά. Σημαντικό όφελος προκύπτει και από τη δημιουργία νέων θέσεων απασχόλησης, το ετήσιο όφελος των οποίων εκτιμάται σε 700.000 € περίπου. Επιπλέον, υπάρχουν σημαντικά οικονομικά οφέλη για την ελληνική κοινωνία από τα έργα περιβαλλοντικής εξυγίανσης. Χαρακτηριστικά αναφέρεται ότι:

• ο υπόγειος χώρος που στοίχισε περί τα 2,5 εκατ. € θα υποδεχτεί απόβλητα, το εναλλακτικό κόστος διαχείρισης των οποίων εκτιμάται σε 7,5 εκατ. €.

• το περιβαλλοντικό όφελος από την απορρύπανση των εδαφών εκτιμάται σε 20 εκατ. €, ενώ το κόστος κατασκευής του έργου ήταν περίπου 3,5 εκατ. €.

Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω, σε όρους Καθαρής Παρούσας Αξίας, τα οφέλη από την επαναχρησιμοποίηση του χώρου ανέρχονται σε 31,4 εκατ. €.

© Εργ. Μεταλλευτικής Τεχνολογίας και Περιβαλλοντικής Μεταλλευτικής